業(yè)主維權(quán),質(zhì)量問(wèn)題,虛假宣傳

隨便拿起一份售樓廣告，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)那么多華麗炫目的辭藻。開發(fā)商的宣傳人員為我們描述的全是人間天堂。但是宣傳資料上的條件有多少能夠完全實(shí)現(xiàn)？很多業(yè)主都在入住后表示不滿，宣傳資料在交易中有沒(méi)有法律效力，出了問(wèn)題，業(yè)主們究竟能不能維權(quán)呢？下面通過(guò)幾則熱點(diǎn)新聞，京云房產(chǎn)律師團(tuán)來(lái)為大家講授此類糾紛的破解之道。
 
畫出的人工湖
11月17日，某小區(qū)業(yè)主反映，經(jīng)過(guò)一年多等待，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)的“人工湖”里沒(méi)有水，小橋也是擺設(shè)。橡膠地刷上藍(lán)色就成了景觀“湖”，綠化也很敷衍。
 
俯瞰人工湖
 
業(yè)主“小心翼翼”地過(guò)橋
 
濕地驚變“尸體”
某小區(qū)的開發(fā)商此前宣傳樓盤說(shuō)，房子周邊是千畝濕地，聽著挺不錯(cuò)；誰(shuí)知最近業(yè)主在玩無(wú)人機(jī)航拍時(shí)，發(fā)現(xiàn)驚悚一幕：樓盤周圍一格一格的，這是一個(gè)墓地啊！沒(méi)想到開發(fā)商回應(yīng)：濕地公園尚在規(guī)劃中...
 
下圖是小區(qū)附近近景，看上去確實(shí)很大一片墓地，業(yè)主看著看著后背也濕了很大一片。
 
 
車庫(kù)變儲(chǔ)藏間
據(jù)問(wèn)政江西欄目報(bào)導(dǎo)，樟樹翡翠明珠樓盤部分業(yè)主反映，當(dāng)初買的是車庫(kù)，收房時(shí)卻變成了儲(chǔ)藏間，收據(jù)上寫的是“車庫(kù)款”，簽訂的購(gòu)房合同上卻是“儲(chǔ)藏間”，并且儲(chǔ)藏間有一級(jí)高臺(tái)階導(dǎo)致無(wú)法停車，業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商欺詐銷售；對(duì)此，市規(guī)劃院回應(yīng)，當(dāng)初規(guī)劃審批是儲(chǔ)藏間，對(duì)于儲(chǔ)藏間當(dāng)車庫(kù)銷售是否違規(guī)，有關(guān)部門已經(jīng)介入調(diào)查。
 
宣傳時(shí)的車庫(kù)變成了無(wú)法泊車的儲(chǔ)藏間
 
購(gòu)買“車庫(kù)”的收據(jù)
 
游泳池變綠地
還是江西這個(gè)小區(qū)，之前規(guī)劃圖和沙盤上的游泳池也不見了蹤影，取而代之的是一片草坪。
 
開發(fā)商當(dāng)初售樓時(shí)的宣傳資料
 
游泳池被草坪取代
 
如何防范商品房虛假宣傳？
第一、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳
要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。把廣告寫進(jìn)購(gòu)房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來(lái)。一般協(xié)議里有"最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)"類似的字眼，購(gòu)房者在簽訂的時(shí)候需謹(jǐn)慎，因?yàn)橐坏┖炗啠瑢?lái)面臨著即使其存在不實(shí)宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況，維權(quán)時(shí)也會(huì)存在困難。
第二、收集與查證關(guān)于所購(gòu)房屋的信息
購(gòu)房者在買房之前要持理性的態(tài)度，應(yīng)該到樓盤實(shí)際位置去看，多關(guān)注樓盤的位置以及周邊的配套設(shè)施是否與宣傳冊(cè)上描述的一致。規(guī)劃等還可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃門咨詢核實(shí)、資料查詢，并要求將期待的規(guī)范設(shè)施寫進(jìn)合同。
第三、盡量達(dá)成書面約定
消費(fèi)者購(gòu)買"精裝房"、"學(xué)區(qū)房"、或者對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施有要求時(shí)，最好在合同中明確"精裝房"的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)，"學(xué)區(qū)房"關(guān)于保證買房一定能讓孩子就讀名校，以及違約后的賠償?shù)葍?nèi)容。將比較重要或直接影響購(gòu)房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產(chǎn)生糾紛時(shí)更好地維護(hù)自身權(quán)益。
第四、注意證據(jù)的收集
對(duì)于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊(cè)、廣告彩頁(yè)、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料，購(gòu)房者應(yīng)妥善保存。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商承諾的條件，也可以要求納入合同中，這些都可以作為日后訴訟維權(quán)的證據(jù)。
 
如何維權(quán)商品房虛假宣傳？
其實(shí)，關(guān)于開發(fā)商應(yīng)受到何種程度宣傳的約束，最高院早就有了明確意見。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
就是說(shuō)原則上商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)（開發(fā)商不受其約束，可以稍微放飛自我夸張一些，這個(gè)大家都懂得）。但是（劃重點(diǎn)）出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約（開發(fā)商就應(yīng)受其約束了）！該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
由此可見，購(gòu)房人在購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)保留好開發(fā)商對(duì)樓盤的相關(guān)宣傳資料，包括開發(fā)商利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊、微信、微博等媒體所作的宣傳資料、廣告牌、樣板房等。當(dāng)發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋及配套設(shè)施等與開發(fā)商售樓時(shí)宣傳不一致，確有證據(jù)構(gòu)成虛假宣傳并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，購(gòu)房人可以自知道開發(fā)商虛假宣傳之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷購(gòu)房合同、退房并賠償相應(yīng)的損失。購(gòu)房人也可以要求繼續(xù)履行購(gòu)房合同，同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)虛假宣傳違約責(zé)任，支付相應(yīng)的違約金。
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發(fā)生糾紛走法律程序的話，只有在相關(guān)事實(shí)清楚，相關(guān)訴訟請(qǐng)求有法律依據(jù)的情況下才會(huì)獲得法院支持。法律適用、訴訟時(shí)效、證據(jù)組織，違約金的計(jì)算等技術(shù)性較強(qiáng)，建議聘請(qǐng)專業(yè)律師維護(hù)自己的合法權(quán)益，律師會(huì)根據(jù)具體情況給您相應(yīng)的建議，為您的房產(chǎn)交易保駕護(hù)航。切勿盲目維權(quán)浪費(fèi)訴權(quán)，讓自己的既得利益蒙受損失。
 
 
本文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 孟濤
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