【摘要】近日，北京京云律師事務(wù)所代理一起破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案，委托人通過(guò)“以物抵債”的方式購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，誰(shuí)料開(kāi)發(fā)商中途向法院申請(qǐng)了破產(chǎn)清算。委托人向法院起訴開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房債權(quán)及違約金總計(jì)1696800元，一審法院的裁定后，委托人不服繼續(xù)上訴，二審上訴發(fā)回重審，再審時(shí)，委托人在京云律師張友伶、馮文春的幫助下要回了購(gòu)房款債權(quán)及逾期交房的違約金總計(jì)1696800元。
近日，北京京云律師事務(wù)所代理一起破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案，委托人通過(guò)“以物抵債”的方式購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，誰(shuí)料開(kāi)發(fā)商中途向法院申請(qǐng)了破產(chǎn)清算。委托人向法院起訴開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房債權(quán)及違約金總計(jì)1696800元，一審法院的裁定后，委托人不服繼續(xù)上訴，二審上訴發(fā)回重審，再審時(shí)，委托人在京云律師張友伶、馮文春的幫助下要回了購(gòu)房款債權(quán)及逾期交房的違約金總計(jì)1696800元。
案情簡(jiǎn)介
2013年7月至2014年4月，委托人周先生向虛空房地產(chǎn)公司（化稱）關(guān)聯(lián)的小額貸款公司轉(zhuǎn)賬3次共計(jì)1094000元。因周先生對(duì)虛空房地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)的貸款公司享有債權(quán)，周先生與虛空房地產(chǎn)公司協(xié)商，用虛空房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的虛空樓盤(pán)（化稱）的商品房進(jìn)行抵債。
為此，小額貸款公司于2016年1月26日出具《資金證明函》，載明周先生購(gòu)買(mǎi)虛空樓盤(pán)的某號(hào)房屋一套，房屋總價(jià)款1200016元，由周先生存放在小額貸款公司處的資金抵交房款，抵交金額為1180016元。申請(qǐng)人處周先生簽名，申請(qǐng)單位加蓋小額貸款公司的公章，總公司領(lǐng)導(dǎo)審批處有虛空房地產(chǎn)公司的法定代表人胡由（化名）的簽名。
周先生與小額貸款公司的手續(xù)辦妥后，又與虛空房地產(chǎn)公司在2016年9月簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定周先生以房屋總價(jià)額1200016元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)虛空樓盤(pán)的某號(hào)房屋一套，出賣(mài)人應(yīng)在2017年5月31日前將驗(yàn)收合格的房屋交付買(mǎi)受人，出賣(mài)人未按合同日期交付買(mǎi)受人使用，逾期超過(guò)30天，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除合同，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》辦理網(wǎng)簽后，虛空房地產(chǎn)公司于2017年12月7日向周先生開(kāi)具了購(gòu)房款1200016元的增值稅發(fā)票。
手續(xù)辦妥后，周先生等待收房的時(shí)候，虛空房地產(chǎn)公司破產(chǎn)了，周先生要求虛空公司退還購(gòu)房款及逾期交房的違約金，雙方因“以房抵債”產(chǎn)生了爭(zhēng)議，周先生通過(guò)多方打聽(tīng)，找到了在專(zhuān)注于房產(chǎn)訴訟的北京京云律師事務(wù)所，京云律所了解案情后，指派資深律師張友伶和資深律師馮文春代理該案。
對(duì)簿公堂
兩位律師了解案情后，成立辦案小組，制定了詳細(xì)的訴訟方案，代理周先生將虛空房地產(chǎn)公司告上法庭。
法庭上虛空房地產(chǎn)公司辯稱：
案涉商品房屬于虛空房地產(chǎn)公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但虛空房地產(chǎn)公司項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收，案涉商品房尚未交付債權(quán)人占有，亦未辦理過(guò)戶登記，“以房抵債”的法律行為尚未完成;同時(shí)，對(duì)于所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移的“以物抵債”行為，在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下，管理人按照基礎(chǔ)法律關(guān)系對(duì)債權(quán)進(jìn)行審查認(rèn)定，作出的認(rèn)定結(jié)論和復(fù)核結(jié)論符合相關(guān)法律法規(guī)和法律原則，請(qǐng)人民法院判決駁回周先生華的訴訟請(qǐng)求。
針對(duì)被告的辯稱，京云律師指出：
本案中，當(dāng)事人對(duì)借款1200016元能否轉(zhuǎn)化為房屋價(jià)款產(chǎn)生爭(zhēng)議。周先生主張其向小額貸款公司轉(zhuǎn)款 1094000元，提交了銀行交易憑證，能夠證明其與小額貸款公司之間借款關(guān)系的真實(shí)性，虛空房地產(chǎn)公司與周先生簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，由此可以認(rèn)定周先生購(gòu)買(mǎi)房屋的意思表示明確，交易真實(shí)。
當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無(wú)其他無(wú)效事由的，人民法院依法應(yīng)予以支持。
法院經(jīng)審理后支持了京云律師的觀點(diǎn)，其認(rèn)為，周先生對(duì)虛空房地產(chǎn)公司的債權(quán)1370016元為消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)，逾期交房的違約金326784元為普通債權(quán)，判決虛空房地產(chǎn)公司如數(shù)退還至周先生的賬戶。
（本文除律師外均化名）
業(yè)主維權(quán)
房產(chǎn)糾紛
家庭房產(chǎn)
拆遷維權(quán)
